Christophe Peyre, Directeur associé en charge de l’immobilier au sein d’A Plus Finance, a participé à une table ronde dédiée à l’innovation dans l’immobilier, des produits aux modes de distribution ainsi qu’aux opportunités à saisir sur le marché. Les échanges complets sont disponibles dans le dernier numéro d’Option Finance.
De gauche à droite : Anthony Fradet, directeur développement retail pôle actifs réels et alternatifs, Amundi – Arnaud Monnet, directeur général, Horizon AM – Joachim Azan, président, Novaxia – Christophe Peyre, directeur associé en charge de l’immobilier, A Plus Finance
Morceaux choisis
Sur les opportunités du Grand Paris :
» Avec le Grand Paris, des opérations plus importantes sont possibles. Elles correspondent davantage aux critères de taille minimale imposés pour certains actifs. Par exemple, pour les résidences gérées, nous cherchons des opérations d’environ 100 logements. En dessous, il sera plus difficile d’équilibrer l’exploitation. L’autre impact est environnemental : beaucoup d’immeubles de bureaux et logements ne pouvaient pas, jusqu’à présent, être rénovés car leur valeur intrinsèque post-rénovation ne permettait pas de couvrir les coûts de rénovation. La création de valeur offerte par le Grand Paris et la nouvelle pression foncière exercée autour des gares rendent possibles de réelles rénovations énergétiques. Des immeubles de bureaux à très bas prix et très consommateurs d’énergie vont ainsi trouver une nouvelle vie. A Saclay, par exemple, on s’aperçoit que les développements qui commençaient à s’essouffler retrouvent une nouvelle vigueur autour des gares. »
Sur le retour en grâce de l’immobilier aux yeux des investisseurs institutionnels :
« Même s’il existe un risque de vacance, les flux locatifs sont plus faciles à prévoir que le niveau de plus-value à terme. C’est pourquoi promouvoir une stratégie «value added», pour laquelle une grande partie de la performance vient de la plus-value, peut s’avérer compliqué. La conviction du gérant et sa capacité à la faire partager sont déterminantes. En investissant en direct dans de l’immobilier résidentiel, les institutionnels prenaient un risque d’image, dans le traitement des impayés par exemple. Désormais, ils souhaitent garder plus de distance par rapport à l’utilisateur particulier. C’est pourquoi ils sont intéressés par les investissements dans les fonds. L’avantage des résidences gérées est qu’il existe deux niveaux de gestion entre le locataire et l’institutionnel : l’exploitant de la résidence gère la relation avec le locataire senior et le gestionnaire du fonds gère la relation avec le preneur/bailleur. »
Sur le besoin d’optimisation fiscale toujours prégnant de la part des investisseurs :
« C’est l’occasion de rappeler que l’aspect fiscal ne doit pas constituer la motivation première d’un placement immobilier. Ce sont l’emplacement et la qualité de l’immeuble qui sont à privilégier.
Dans le passé, beaucoup de produits immobiliers ont été proposés dans certaines zones, dans le cadre de dispositifs fiscaux, alors qu’il n’y avait pas de demande locative. Même s’il manque 800 000 logements en France, il ne faut pas oublier que dans certaines régions, il y en a trop.
Après l’échec du dispositif Duflot, tout le monde avait envie de croire au Pinel. Celui-ci reste un bon produit mais il a largement profité du trou d’air Duflot et les professionnels ne pouvaient continuer à dénigrer tous les dispositifs fiscaux successifs au risque d’alimenter la perte de confiance du marché. Son succès reste un peu exagéré au regard de son réel intérêt face aux régimes permettant de récupérer la TVA et/ou d’amortir l’actif. Il est intéressant pour les investisseurs de bénéficier de l’expertise de sociétés de gestion, qui ont une vision de long terme de l’actif immobilier, notamment avec une logique d’arbitrage. Elles vont examiner davantage les prix au mètre carré (sans confondre le HT avec le TTC) et analyser la possibilité d’obtenir une plus-value lors de la revente.
Le statut du loueur en meublé est stable et demeure à notre sens parmi les dispositifs les plus intéressants. Il ne procure pas un avantage immédiat, qui peut fausser la décision d’investissement, mais garantit sur le long terme une défiscalisation des revenus.
Autre intérêt : il n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales. Les nouveaux fonds d’investissement en locations meublées (FILM) devraient rencontrer un succès grandissant. Forts de cette conviction, nous avons été pionniers sur ce marché au travers du lancement dès 2016 de notre OPCI Silver Génération. »