Christophe Peyre, Directeur associé d’A Plus Finance en charge de l’immobilier, a participé à une table ronde Option Finance dédiée aux stratégies gagnantes en matière d’investissement immobilier. Retrouvez son intervention ci-dessous.
Des volumes de transactions en hausse sur le marché résidentiel
Les cycles immobiliers sont de plus en plus courts. Après une contraction des transactions et une stabilité des prix voire une légère baisse, on observe aujourd’hui une franche amélioration du volume des transactions, le plus souvent annonciatrice d’un nouveau mouvement haussier. Avec une baisse des taux qui n’en finit pas et donc une revalorisation du pouvoir d’achat des acquéreurs, les prix ne peuvent qu’augmenter. A cela s’ajoute un besoin structurel de logements.
Quant au Brexit, c’est à ce jour un non-évènement sur le marché immobilier. Nous n’avons pas d’inqui étude à court terme, car même en Angleterre il a peu d’impact sur les prix, qui se stabilisent après l’effet de surprise.
Un retour avéré des institutionnels sur le marché
Les investisseurs institutionnels avancent encore sur ce marché sur la pointe des pieds. Ils reviennent essentiellement sur le marché au travers d’initiatives nouvelles telles que le Fonds de logement intermédiaire (FLI) lancé par le SNI, ou les fonds dédiés à l’acquisition en bloc de résidences services, comme ceux lancés par A Plus Finance dès 2012.
Néanmoins par rapport aux volumes d’investissement globaux, les investissements institutionnels dans le résidentiel restent limités. Il y a quelques années, on sentait que les institutionnels négligeaient ce marché, peut-être du renforcement des mesures protégeant les locataires, mais également en raison du coût humain (taille des équipes de property management notamment) lié à la détention et à la gestion d’un parc résidentiel.
A Plus Finance s’est alors tourné vers les résidences gérées, qui bénéficient de baux commerciaux de longue durée et de contraintes de gestion majoritairement reportées à l’exploitant. Celles-ci représentent un bon moyen pour les institutionnels de revenir sur le marché résidentiel considéré, à raison, comme très résilient. L’arrivée des institutionnels dans le résidentiel correspond également à une renforcement global de la poche immobilière dans leurs allocations d’actifs. Ce mouvement devrait donc bénéficier autant au marché résidentiel qu’aux autres classes d’actifs.
Une croissance étalée dans le temps pour les résidences services seniors…
Nous avons été pionniers sur ce créneau, en montant deux fonds dédiés aux institutionnels, le premier en 2012. Nous lançons aujourd’hui le premier FPI dédié au grand public pour ce type de sous-jacent. C’est une avancée énorme pour l’accès des particuliers aux produits résidences seniors avec la possibilité de bénéficier de revenus entièrement ou majoritairement exonérés d’impôts (grâce au régime LMNP). Jusqu’à présent les montants unitaires minima étaient élevés du fait de l’obligation d’acquérir le logement entier. Ce fonds permettra d’élargir encore le potentiel de développement de ces résidences.
Nous engageons des partenariats de distribution avec des groupes qui vendent déjà de l’immobilier en direct car, selon nous, les investissements dans ces fonds doivent être d’abord des produits immobiliers avant d’être des produits financiers..
Sur le marché institutionnel, ce créneau a une spécificité : environ 600 résidences ont déjà été construites, ce qui représente un parc d’environ 500 000 logements, mais ces immeubles ne sont pas disponibles à la revente en bloc car ils ont été vendus à la découpe aux particuliers. Ainsi, un institutionnel qui voudrait investir un montant significatif n’a d’autre choix que d’acquérir des immeubles sur plan en VEFA, alors que les constructions neuves ne représentent que 15% des volumes investis en bureaux par exemple. La croissance des volumes transactés en résidences ne peut donc être que progressive, le temps que s’installe un parc d’immeubles acquis en bloc par les institutionnels. Nous sommes au début d’un cycle.
Le principe d ‘ une résidence seniors est de fournir des services mutualisés à un coût moindre que si on restait chez soi. En considérant l’ensemble des dépenses (taxes foncières, d ‘ habitation, chauffage, véhicules, etc.) le retraité parvient alors à une solution économiquement intéressante. C’est une alternative judicieuse au maintien au domicile historique qui peut se révéler très coûteux, peu adapté, et source de désocialisation, mais également à l ‘Ehpad, en particulier lorsque l’on sait que 10 % à 20 % des pensionnaires de ces établissements ne relèvent pas d’une solution médicalisée. Ce sont par exemple des personnes qui ne peuvent plus rester dans leur domicile historique, inadapté aux fragilités issues de l’avancée en âge (étages, isolement, etc).
… dont le statut a été clarifié par la loi sur l’adaptation de la société au vieillissement (loi ASV) de 2015
Beaucoup de ce qui est contenu dans cette loi est déjà réalisé par les exploitants pionniers du secteur comme Domitys. Ceci devrait être de nature à rassurer les institutionnels sur le sujet en apportant un encadrement. Certains éléments apporteront une facilitation de gestion en autorisant par exemple d ‘ intégrer au bail habitation les services fournis. Cette loi contribuera aussi à revaloriser l’image des résidences seniors en assouplissant les modalités de désengagement des services inadaptés d’une résidence ancienne génération. En 2012, lorsque nous avons présenté le marché aux premiers investisseurs institutionnels, ils ne comprenaient pas bien le produit RSS, le confondant parfois avec les Ehpad ou les résidences anciennes génération(Hespérides). Maintenant, au moins dans les milieux professionnels, mais aussi pour les particuliers, c’ est un produit aussi connu que n’importe quelle résidence gérée.
Un engouement pour ce secteur qui implique de la vigilance
Lorsque nous avons fait construire nos premières résidences, nous avons éprouvé la satisfaction de nous dire que sans notre intervention, ces résidences n’auraient jamais été lancées. En fournissant des emplois pérennes dans ces résidences et des logements à des personnes fragiles, les investisseurs institutionnels dans nos fonds ont bien conscience qu’ils ont donné un vrai sens à leur investissement. Mais nous devrons veiller à ce que les exploitants se développent en rapport avec leurs capacités. Ce sont les acteurs comme Domitys, avec des portefeuilles étoffés de résidences en fonctionnement, qui ont les capacités de développement les plus fortes. En effet, ce sont les résidences en fonctionnement qui financent les besoins en fonds de roulement des résidences en remplissage. L’arrivée des fonds d’investissement avec une approche professionnelle permet de garantir la croissance des acteurs avec un développement à leur mesure, ce qui n’a pas toujours été le cas auparavant.
Une nécessaire anticipation des besoins
Contrairement à certains autres produits immobiliers, dans les résidences seniors on parvient à une stabilité dans le type d’habitats. Les immeubles ne seront pas dépassés dans vingt ans. C’ est un point fort, sachant aussi qu’on est dans un processus d’amélioration et d’évolution permanentes. Entre la première résidence lancée en 2012 et la dernière lancée ce mois-ci, le cahier des charges évolue chaque année mais sans rupture, et va dans le sens d’une amélioration du confort et de la sécurité des résidences. On laisse ensuite aux exploitants l’innovation en matière de services et c’est là-dessus que les progrès sont continus. Il est nécessaire d’anticiper les besoins de demain.
Des fonds immobiliers qui cherchent à optimiser leurs performances
Des évolutions règlementaires qui vont dans le bon sens mais des incertitudes fiscales pénalisantes
La réglementation AIFM a été un événement important pour les gestionnaires de fonds. Cette mutation européenne, qui doit fluidifier la commercialisation des fonds français à l’étranger et permettre d’investir dans notre pays, n’est pas encore achevée. y a encore du chemin à parcourir. Cela fait par exemple plusieurs années qu’on attend le décret précisant les règles en matière d’investissements immobiliers pour les Caisses de retraites de professions libérales. Certaines professions sont encore peu réglementées dans leur processus de commercialisation, comparé au secteur des fonds d’investissement. L’évolution va toutefois dans le bon sens en protégeant toujours davantage l’investisseur. En France, la fiscalité rattachée à l’investissement immobilier est l’une des plus lourdes d’Europe et freine l’investissement. Les nouveaux fonds, comme les FPI type LMNP, vont permettre d’optimiser la fiscalité de ces investissements immobiliers.
Des fonds immobiliers qui cherchent à optimiser leurs performances
Il ne faut pas oublier que, sur le marché immobilier, il peut y avoir une offre excédentaire. Il faut donc toujours évaluer la demande réelle de l’utilisateur final d’un produit par rapport à l’offre. Pour choisir un exemple concret beaucoup de fonds autour des problématiques de santé se sont créés. Or, avec l’évolution de la médecine, on a basculé en vingt ans d’une médecine d’hospitalisation à une médecine ambulatoire. Cela implique à terme des millions de mètres carrés de surfaces hospitalières sous-utilisées. On observe dans ce genre de situation un vrai écart entre la demande des investisseurs et celle des clients finaux. C’est cette dernière qu’il faut toujours avoir en tête.
On pourrait méditer ce précepte également pour certains développements commerciaux. Il ne faut jamais oublier que la performance d’un fonds est constituée par la somme entre la valorisation du patrimoine et le rendement locatif. Le choix délibéré de privilégier des actifs au rendement locatif élevé est le plus souvent le corollaire d’un détriment de la valeur patrimoniale ou de l’abandon de perspectives de plus-value. Nous sommes très attentifs aux valeurs métriques d’acquisition de nos immeubles, mais également aux loyers payés par l’exploitant, qui doivent être des loyers de marché. Cette discipline de refuser les surcotes de loyers, ne va pas toujours dans le sens d’une amélioration du rendement locatif à court terme, mais permet de diminuer notre risque de défaut de l’exploitant, augmente la chance de valorisation patrimoniale à terme et nous évite de surpayer les actifs. Nous considérons que lorsqu’on achète 100 logements d’un coup en tant qu’institutionnel , il n’ est pas question de payer le même prix qu’un investisseur privé.
Diverses stratégies pour se démarquer de la concurrence
Davantage de professionnalisme et de proximité est aussi un axe de différenciation. Gérer des fonds de taille raisonnable nous permet de bien comprendre leur fonctionnement. Nous pouvons ainsi offrir des produits transparents aux investisseurs. L’investissement en résidence gérée présente un avantage-clé : pouvoir analyser le bilan d’exploitation de nos preneurs à bail et leur modèle économique. Nous pouvons, grâce au benchmarking entre nos résidences, vérifier que les charges sont en rapport avec les produits et que les prix pratiqués correspondent aux prix de marché. Autre avantage : le produit de résidences gérées est un produit résidentiel tout en présentant les atouts du commerce. Au renouvellement du bail, l’exploitant a constitué un fonds de commerce sachant que les résidents restent en moyenne 8 à 10ans : cela donne par ricochet plus de valeur aux murs.